부모님 집 무상거주 증여세: 집값 13억2천만원 기준과 5년 이익 계산법

가족 소유 주택을 대가 없이 쓰는 것도 세법상 증여가 될 수 있어요. 다만 모든 경우가 아니라, 5년 동안 얻은 이익이 1억원을 넘는 비싼 집에서만 문제가 돼요.

역산하면 시가 약 13억2천만원이 경계선이에요. 이보다 낮은 집이라면 이 규정 때문에 증여세를 낼 일은 대체로 없어요.

부모님 집 무상거주가 증여로 보는 이유

상속세 및 증여세법 제37조는 특수관계인이 가진 부동산을 대가 없이 사용해 얻은 이익을 증여재산으로 규정해요. 원래 냈어야 할 임대료를 부모님이 대신 면제해 준 셈이니, 그만큼 재산을 넘겨받았다고 보는 논리예요.

과세에는 하한선이 있어요. 같은 법 시행령 제27조에 따라 5년 기준 무상사용 이익이 1억원 이상이어야 증여세를 매기고, 그 미만이면 과세하지 않아요.

무상사용 이익 계산식과 기준 집값

법령이 정한 산식은 부동산 가액에 연 2%를 곱하고, 다시 3.7908을 곱하는 방식이에요. 연 2%는 1년치 사용료로 보는 비율이고, 3.7908은 5년 동안의 사용료를 할인율 10%로 현재 가치로 환산한 계수예요.

두 숫자를 곱하면 약 0.0758이 나와요. 즉 집 시세에 0.0758을 곱한 값이 5년치 이익이고, 이 값이 1억원이 되는 집값이 약 13억1,900만원이에요.

여기서 집값은 공시가격이 아니라 시가가 원칙이에요. 아파트라면 같은 단지나 비슷한 단지의 실거래가가 시가로 잡힐 수 있어서, 공시가격이 낮다는 이유만으로 안심하기는 어려워요.

15억 아파트 증여세는 얼마일까?

시세 15억원 아파트에 5년간 무상으로 거주한다고 가정해 볼게요. 5년 이익 약 1억1,372만원에서 성인 자녀의 증여재산공제 5천만원을 빼면 과세표준은 약 6,372만원이에요.

과세표준 1억원 이하 구간의 세율은 10%라서 산출세액은 약 600만원대가 돼요. 이 계산은 최근 10년 안에 부모님께 받은 다른 증여가 없다는 전제이고, 공제는 10년 합산이라 이전 증여가 있으면 세금이 늘어요.

부모님과 함께 살면 증여세 예외

이 규정은 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택을 적용 대상에서 빼고 있어요. 그래서 부모님과 한집에서 같이 지내는 자녀는 무상사용 이익을 따지지 않아요.

과세 여부를 따지는 쪽은 부모님은 다른 곳에 살고, 비어 있는 부모님 명의 주택에 자녀만 들어가는 경우예요. 전세 만기나 결혼을 앞두고 빈집을 제안받았다면 이 유형에 해당해요.

5년 넘게 살면 어떻게 계산하나

시행령은 무상사용 기간을 5년으로 끊고, 5년이 지나면 그다음 날 새로 사용을 시작한 것으로 봐요. 10년을 산다면 5년 단위로 두 번 판단하는 구조예요.

부모님 집 들어가기 전 확인 순서

입주 전 점검 단계

1. 1시세 확인: 공시가격이 아니라 실거래가로 집값 파악
2. 25년 이익 계산: 집값에 0.0758을 곱해 1억원과 비교
3. 3기준 근처라면 대안 검토: 월세를 일부 내는 방법을 세무사와 상의
4. 4부모님 세금 확인: 받은 월세에 대한 임대소득세 여부 점검

월세를 일부 내더라도 시세보다 크게 낮으면 별도 규정으로 따질 수 있고, 부모님은 받은 임대료에 대해 소득세를 낼 수 있어요. 계산 결과가 1억원에 가깝다면 세무 전문가와 함께 방법을 정하는 편이 안전해요.

이 글의 세법 기준은 2026년 11월 확인 내용이며, 실제 신고 여부는 주택 평가액과 다른 증여 내역에 따라 달라질 수 있어요.